ESTATUTO DA CIDADE

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O Brasil é um dos países que mais rapidamente se urbanizou em todo o mundo. Em 50 anos nos transformamos de um país rural em um país eminentemente urbano, onde 82% da população moram em cidades. Este processo de transformação do habitat e da sociedade brasileira produziu uma urbanização predatória, desigual e, sobretudo, iníqua. O Estatuto da Cidade representa o encontro do país com sua face urbana, com um futuro que esperamos, irá transformar a herança do passado.


Poucas leis na história nacional foram construídas com tanto esforço coletivo e legitimidade social. Esta é a grande vitória do Estatuto que, no entanto somente se efetivará na medida em que as forças sociais que o construíram, o tornem realidade e façam valer as importantes conquistas nele contidas.


       A cidade se origina da necessidade de contato, comunicação, organização e troca entre homens e mulheres. Da polis decorreu a política e, com os pioneiros gregos, nasceu o estreito vinculo entre participação ativa e vida na cidade.


O mundo hoje é urbano, portanto, grande parte de seus habitantes vive em cidades — palcos de lutas em jogos incessantes de variados interesses. Ser cidadão, e morador da cidade, significa ter consciência de diretos, reivindica-los, e cumprir, com responsabilidade, seus deveres.

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A vida em cidades continua a ser um desafio no século que se inicia, pois no jogo urbano quotidiano, conflitantes interesses se apresentam. Qualquer que seja a sua escala, a cidade é uma organização viva, dinâmica, com suas diversificadas partes em permanente interação.


No Brasil, ao longo do século XX

, grande número de cidades nasceram, cresceram e se desenvolveram. Foi neste século que o país mais se urbanizou.


A evolução do crescimento da população urbana, considerando-se este período, é bastante ilustrativa. É a partir da década de setenta que se inverte, com força, a relação rural-urbana até então vigente.


Hoje, o território nacional abriga 170 milhões de habitantes. Chegamos ao ano 2000 com 137.755.550 brasileiros vivendo em áreas urbanas, o que significa que 81% da população brasileira moram em cidades.


Uma significativa lista de vitórias do Movimento Nacional pela Reforma Urbana tem seguimento às primeiras experiências nas prefeituras democráticas no início dos anos 1980, passando pela crescente expansão e organização dos movimentos sociais urbanos.


Vamos relacionar, abaixo, quais foram as principais conquistas sociais ocorridas nesse período.


1987 Emenda Constitucional de Iniciativa Popular subscrita por seis entidades da

sociedade civil. Criação do Fórum Nacional de Reforma Urbana formado por

entidades da sociedade civil.


1988 Promulgação da Constituição Federal com dois capítulos voltados para o tema

urbano, pela primeira vez na história do País.


1991 Apresentação de Projeto de Lei do Fundo Nacional de Habitação Popular como iniciativa da sociedade civil, contendo assinatura de um milhão de eleitores (aprovado na Câmara Federal como Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social em 2005).


2001 Promulgação da Lei Federal Estatuto da Cidade, que regulamenta a Constituição Federal de 1988 — em especial a Função Social da Propriedade.


2003 Criação do Ministério das Cidades. Realização da Conferência Nacional das Cidades resultado de um processo participativo que envolveu 3.400 municípios, todos os Estados da Federação e contou com mais de 2.500 delegados eleitos para debater a Política Nacional de Desenvolvimento Urbano (outras conferências aconteceram em 2005 e 2007).


2004 Criação do Conselho Nacional das Cidades como órgão consultivo do Ministério das

Cidades. Criação do Programa Nacional de Regularização Fundiária Urbana.

2005 Aprovação da Lei Federal que institui o marco regulatório do Saneamento Ambiental (contrariando perspectiva de privatização que estava em disputa há 13 anos).


2005 Aprovação da Lei Federal do Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social que implicou a criação de um fundo e conselho específico com participação social, além de condicionar o repasse de recursos federais à existência de Planos Habitacionais,Conselhos e Fundos estaduais e municipais. Nesse mesmo ano, foi lançada aCampanha Nacional do Plano Diretor Participativo prevendo a elaboração do Planopara todas as cidades com mais de 20 mil habitantes



Estatuto da Cidade _ resumo

Lei 10.257, de 10 de julho de 2001

   Estabelece normas que regulam o uso do solo urbano, em prol do bem coletivo, segurança, bem estar e equilíbrio ambiental. Regulamenta os artigos 182 e 183 da Constituição Federal.

Garante:

  • Cidades sustentáveis: direito à solo urbano, moradia, saneamento ambiental, infra-estrutura urbana, transporte e serviços públicos, trabalho e lazer.
  • Gestão democrática: participação direta da população na formulação e execução de ações de desenvolvimento urbano.
  • Cooperação entre governos e sociedade em atendimento ao interesse social.
  • Integração entre as atividades urbanas e rurais.
  • Evitar e corrigir os efeitos negativos do crescimento urbano.
  • Ordenação de controle do uso do solo.
  • Padrões de produção e consumo de bens e serviços e de expansão urbana compatíveis com a sustentabilidade ambiental, social e econômica.
  • Justa distribuição dos benefícios e ônus do processo de urbanização.
  • Adequar a política econômica, tributária e financeira de modo a privilegiar o bem-estar geral e a fruição pelos diferentes segmentos sociais.
  • Valorizar o meio ambiente natural, patrimônio cultural, histórico, artístico, paisagístico e arqueológico.
  • Regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas.
  • Simplificar leis de parcelamento e uso do solo e normas edilícias para reduzir custos e aumentar oferta de habitações.
  • Isonomia para agentes públicos e privados em ações de interesse social.

Compete à União:

  • legislar sobre normas para a cooperação entre os Estados e os Municípios, tendo em vista o equilíbrio do desenvolvimento e do bem-estar;
  • promover programas de construção de moradias e a melhoria das condições habitacionais e de saneamento básico;
  • instituir diretrizes para o desenvolvimento urbano, inclusive habitação, saneamento básico e transportes urbanos;
  • elaborar e executar planos de ordenação do território e de desenvolvimento econômico e social.


INSTRUMENTOS DA POLÍTICA URBANA

 

Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios

Usado em solo urbano subutilizado ou não utilizado.

        Imóvel subutilizado: cujo aproveitamento seja inferior ao mínimo definido no Plano Diretor.

   O proprietário receberá notificação, averbada no cartório de registro de imóveis, pelo Poder Executivo municipal. Após 3 tentativas frustradas a notificação será informada em edital.

   Prazos:

  • 1 ano para protocolação do projeto no órgão municipal.
  • 2 anos, após aprovação do projeto, para iniciar as obras do empreendimento.
  • Em empreendimentos de grande porte, estende-se o prazo para conclusão em etapas, desde que seja aprovado o projeto completo.
  • A transmissão do imóvel transfere as obrigações sem interrupções dos prazos.

IPTU progressivo no tempo

Usado no descumprimento do parcelamento, edificação ou uso compulsórios.

Imposto cobrado no prazo máximo de 5 anos, com parcelas anuais majoradas de modo sucessivo. Desde que:

  • o valor seja fixado em lei municipal,
  • não exceda 2 vezes o valor do ano anterior,
  • seja respeitado a alíquota máxima de 15% .

Após cinco anos deve ser cobrada a alíquota máxima até resolução do problema.

Desapropriação com pagamento em títulos

Usado no descumprimento do parcelamento, edificação ou uso compulsórios após os 5 anos do IPTU progressivo no tempo.

Os títulos da dívida pública aprovados pelo Senado Federal serão resgatados em até dez anos, com prestações anuais iguais, assegurados o valor real da indenização e juros legais de 6% ao ano.

Valor real da indenização: valor da base de cálculo do IPTU, descontado o montante de benfeitorias públicas no bairro, e sem expectativas de ganhos, lucros cessantes e juros compensatórios.

O Município terá o prazo máximo de 5 anos para adequar o imóvel desapropriado, podendo passar a obrigação por meio de alienação ou concessão à terceiros com devido procedimento licitatório.

Usucapião especial de imóvel urbano

Usucapião simples:

  • Em área de até 250 m², utilizada para moradia por cinco anos ininterruptamente e sem oposição. Quando o morador não for proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
  • Direito este não concedido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
  • Com o herdeiro legítimo continua a posse, desde que resida no imóvel na abertura da sucessão.

Usucapião coletivo:

  • Em áreas com mais de 250 m², ocupadas por 5 anos ininterruptos e sem oposição, para moradia de várias famílias onde não for possível definir os limites dos lotes.
  • O juiz atribuirá fração ideal de terreno a cada possuidor em sistema de condomínio.
  • O condomínio constituído não poderá ser dividido, salvo a vontade  de 2/3 dos condôminos na execução de urbanização.

Partes legítimas da ação de usucapião especial urbano:

  • o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário ou superveniente;
  • os possuidores, em estado de composse;
  • como substituto processual, a associação de moradores da comunidade, com personalidade jurídica;

Na ação de usucapião é obrigatória a intervenção do Ministério Público. Com os benefícios ao autor a assistência judiciária gratuita, inclusive no cartório de registro de imóveis.

Concessão de uso especial para fins de moradia    (VETADO)

Direito de superfície

Direito concedido pelo proprietário a outrem, mediante escritura pública registrada, do uso do solo, subsolo ou espaço aéreo relativo ao seu terreno. Concessão esta podendo ser gratuita ou onerosa. Na morte do superficiário, os direitos transmitem-se aos herdeiros.

Em caso de alienação do terreno, ou do direito de superfície, o superficiário e o proprietário, respectivamente, terão direito de preferência à oferta a terceiros.

Extingue-se o direito de superfície:

  • no término do prazo estabelecido em contrato quando for por tempo determinado;
  • no descumprimento das obrigações contratuais.

Extinto o direito de superfície, o proprietário recupera o domínio do terreno, com as benfeitorias introduzidas.

Direito de preempção

Direito de preferência pública na aquisição de imóveis urbanos. A área com direito de preempção deve estar delimitada no Plano Diretor, com prazo máximo de vigência de 5 anos, renovável após 1 ano.

No Plano Diretor também devem estar definidas as funções da área delimitada, de acordo com:

  • regularização fundiária;
  • execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;
  • constituição de reserva fundiária;
  • ordenamento e direcionamento da expansão urbana;
  • implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
  • criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes;
  • criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental;
  • proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico;

O proprietário de áreas abrangidas pelo direito à preempção deverá notificar sua intenção de alienar o imóvel, anexada a proposta de compra por terceiro com preço, condições de pagamento e prazo de validade. E o Município tem o prazo máximo de trinta dias para manifestar o interesse (em ato público) em comprá-lo.

Transcorrido o prazo, fica o proprietário autorizado a realizar a alienação para terceiros, desde que observadas as condições da proposta apresentada. E concretizada a venda, o proprietário deve apresentar em trinta dias, a cópia do instrumento de alienação.

Quando a alienação é feita de forma diversa à apresentada na proposta, dá-se direito ao município de adquirir o imóvel pelo menor valor entre: o valor de base do IPTU, ou valor indicado na mesma proposta apresentada.

Outorga onerosa do direito de construir e alteração do uso do solo

Direito de construir acima do coeficiente de aproveitamento adotado ou alteração do uso do solo, mediante contrapartida do beneficiário. Ocorrida em áreas fixadas no Plano Diretor.

Coeficiente de aproveitamento: relação entre a área edificável e a área do terreno.

   O Plano Diretor:

  • fixará o coeficiente de aproveitamento básico de forma única para toda zona urbana ou diferenciada para áreas específicas.
  • definirá os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a infraestrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada área.

Lei municipal estabelecerá as condições para a outorga onerosa com:

  • a fórmula de cálculo para a cobrança;
  • os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga;
  • a contrapartida do beneficiário.

Operações urbanas consorciadas e Potencial adicional de cosntrução

Conjunto de intervenções coordenadas pelo município, com a participação dos proprietários, moradores e investidores, com o objetivo de melhorias sociais e a valorização ambiental.

Plano de operação urbana consorciada deve constar no Plano Diretor com:

  • a definição da área a ser atingida;
  • o programa básico de ocupação da área;
  • o programa de atendimento econômico e social para a população diretamente afetada pela operação;
  • as finalidades da operação;
  • o estudo prévio de impacto de vizinhança;
  • a contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e investidores privados;
  • a forma de controle da operação, obrigatoriamente compartilhado com representação da sociedade civil.

A contrapartida recebida pelo município será aplicada exclusivamente na própria operação urbana consorciada.

Poderão ser previstas as seguintes medidas:

  • a modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo;
  • a regularização de construções executadas em desacordo com a legislação vigente;
  • emissão de certificados de potencial adicional de construção, em quantidade determinada.

Potencial adicional de construção:

certificados emitidos pelo município, alienados em leilão ou utilizados diretamente no pagamento das obras em questão;

  • serão livremente negociados, mas conversíveis em direito de construir unicamente na área objeto da operação.

Transferência do direito de construir

Autorizar o proprietário a alienar (mediante escritura pública) ou exercer em outro local o direito de construir, quando o imóvel for necessário para:

  • implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
  • preservação histórica, ambiental, paisagística, social ou cultural;
  • servir à regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.

A mesma faculdade poderá ser concedida ao proprietário que doar ao município seu imóvel, ou parte dele.

Deverá estar explicada nas leis municipais as condições relativas à aplicação da transferência do direito de construir.

Estudo de impacto da vizinhança

A licença de construção para determinados empreendimentos ou atividades dependerão de estudo de impacto de vizinhança (EIV). Sendo estes empreendimentos e atividades definidas em lei municipal.

O EIV deve contemplar os efeitos positivos e negativos do empreendimento ou atividade quanto à qualidade de vida, incluindo:

  • o adensamento populacional;
  • os equipamentos urbanos e comunitários;
  • o uso e ocupação do solo;
  • a valorização imobiliária;
  • a geração de tráfego e demanda por transporte público;
  • ventilação e iluminação;
  • paisagem urbana e patrimônio natural e cultural.

Os documentos integrantes do EIV deverão ficar disponíveis para consulta pública da sociedade.

PLANO DIRETOR

   Deverá ordenar a política de desenvolvimento e expansão urbana, de forma a cumprir sua função social, assegurando a qualidade de vida, justiça social e desenvolvimento econômico.

Integrante do processo de planejamento municipal, deverá estar em acordo com:

  • o plano plurianual,
  • as diretrizes orçamentárias e
  • o orçamento anual.

O P.D. deverá:

  • englobar o território do Município como um todo;
  • ser revisto, pelo menos, a cada dez anos;
  • ter a participação da população na sua elaboração e fiscalização da sua implementação, com livre acesso da sociedade aos documentos e informações produzidos;

O P. D. é obrigatório para cidades:

  • com mais de 20 mil habitantes;
  • integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas;
  • onde o município pretenda utilizar os instrumentos de parcelamento, edificação ou utilização compulsórios;
  • integrantes de áreas de especial interesse turístico;
  • inseridas na área de influência de empreendimentos ou atividades com significativo impacto ambiental.

Para cidades com mais de 500 mil habitantes, deverá ser elaborado um plano de transporte urbano integrado, compatível com o Plano Diretor.

O P. D. deverá conter informações sobre:

  • o parcelamento, edificação ou utilização compulsórios;
  • o direito de preempção;
  • o direito de construir e de alteração do uso do solo;
  • operações consorciadas;
  • transferência do direito de construir e
  • sistema de acompanhamento e controle.

GESTÃO DEMOCRÁTICA DA CIDADE

    Para garantir a gestão democrática da cidade, deverão ser utilizados os seguintes instrumentos:

  • órgãos colegiados de política urbana, nos níveis nacional, estadual e municipal;
  • debates, audiências e consultas públicas;
  • conferências sobre assuntos de interesse urbano, nos níveis nacional, estadual e municipal;
  • iniciativa popular de projeto de lei e de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano;

Obrigatoriamente deverá ocorrer a gestão orçamentária participativa, com debates, audiências e consultas públicas sobre as propostas:

  • do plano plurianual,
  • da lei de diretrizes orçamentárias e
  • do orçamento anual.

DISPOSIÇÕES GERAIS

Consórcio imobiliário

Utilizado no caso de parcelamento, edificação ou utilização compulsória, requerida pelo proprietário ao município. Quando o proprietário transfere ao município seu imóvel e, após a realização das obras, recebe como pagamento, unidades imobiliárias.

O valor das unidades imobiliárias a serem entregues, será correspondente ao valor do imóvel antes da execução das obras.

Valor real da indenização: valor da base de cálculo do IPTU, descontado o montante de benfeitorias públicas no bairro, e sem expectativas de ganhos, lucros cessantes e juros compensatórios.

Tributos e tarifas sobre imóveis urbanos

Serão diferenciados em função do interesse social.

Contratos de concessão de direito real de uso de imóveis públicos

Usados nos casos de programas e projetos habitacionais de interesse social:

  • terão caráter de escritura pública,
  • constituirão título  de aceitação obrigatória em garantia de contratos de financiamentos habitacionais.

Prazos

  • 90 dias para os estados e municípios fixar prazos, por lei, para a expedição de diretrizes de empreendimentos urbanísticos, aprovação de projetos de parcelamento e de edificação, realização de vistorias e expedição de termo de verificação e conclusão de obras.
  • Mais 60 dias não sendo cumpridos os 90.
  • Os municípios com mais de vinte mil habitantes ou integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas, que não tenham Plano Diretor aprovado, deverão aprová-lo no prazo de cinco anos.

Punições

Ao prefeito incorre improbidade administrativa quando:

  • deixar de proceder, em 5 anos, o adequado aproveitamento do imóvel incorporado ao patrimônio público, advindo da desapropriação.
  • utilizar áreas obtidas por meio do direito de preempção em desacordo com a função social.
  • aplicar os recursos auferidos com a outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso em desacordo com a função social;
  • não aplicar os recursos auferidos com operações consorciadas nas próprias operações urbanas consorciadas.
  • impedir ou deixar de garantir o uso dos instrumentos, os planejamentos nacionais, regionais e estaduais de ordenação do território e desenvolvimento econômico e social;
  • deixar de tomar as providências necessárias para garantir os instrumentos que demandam dispêndio de recursos municipais, e que devem ser objeto de controle social, garantida a participação de comunidades, movimentos e entidades da sociedade civil.
  • adquirir imóvel com o direito de preempção por valor superior ao de mercado.

Sem prejuízo de punição de outros agentes públicos envolvidos e da aplicação de outras sanções cabíveis.

Esta Lei entra em vigor após decorridos 90 dias de sua publicação

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