CONTRATOS NA CONSTRUÇÃO CIVIL

MODALIDADES DE CONTRATOS NA CONSTRUÇÃO CIVIL

Confira quais as modalidades de contrato mais utilizadas no mercado, suas vantagens e desvantagens.

Contrato por empreitada

O contrato por empreitada – no caso de obras privadas – está previsto nos artigos 610 a 626 do Código Civil. Vale destacar aqui que embora o Código Civil trate apenas dos casos em que o dono da obra contrata os projetos e os entrega para que a construtora os execute, nada impede que a própria construtora nesse regime de contratação seja responsável pela elaboração dos projetos.

Na empreitada, toda a cadeia de fornecedores (serviços, materiais e equipamentos) é contratada pela construtora, que no geral também é responsável pelo pagamento de tais empresas. Por isso, a construtora age com autonomia praticamente total no processo de contratação.

Salvo nos casos de empreitadas parciais, aquelas que envolvem mais de uma construtora, o CNO (Cadastro Nacional de Obras) fica em nome da construtora, que também é responsável pela regularização fiscal da obra ao final.

A principal característica da empreitada é que o valor da construção é fixo, seja o contrato por preço global ou unitário. Por exemplo, se as partes contratam a construção de um edifício por R$ 10 milhões, esse será o valor gasto pelo dono da obra e recebido pela construtora, independentemente de quanto foi de fato gasto na construção. Obviamente, as partes podem acordar variações em função de eventos imprevisíveis, mas, na empreitada, tais riscos, via de regra, são da construtora e não do dono da obra.

COMO SÃO OS CONTRATO DE EMPREITADA: São celebrados entre o proprietário, o incorporador, o dono da obra ou o condômino e uma empresa, para execução de obra ou serviço de construção civil,

Podendo ser: empreitada Total ou empreitada Parcial

EMPREITADA TOTAL

Responsabilidade direta pela execução de TODOS os serviços necessários à realização da obra de Construção Civil ;com ou sem fornecimento de Material

>CELEBRADO Exclusivamente c/ Empresa CONSTRUTORA

- com Registro no CREA

- objeto indústria da construção civil

EMPREITADA PARCIAL

Empresa Construtora ou Prestadora de serviços na construção civil

>execução de PARTE da obra

>com ou sem fornecimento de material

Contrato por administração

O contrato por administração caracteriza-se pelo fato de toda a cadeia de fornecedores (serviços, materiais e equipamentos) ser contratada diretamente pelo dono da obra e, portanto, por ela remunerada. Embora o dono da obra contrate diretamente os fornecedores, todo o processo de seleção de tais empresas, bem como de gestão e coordenação, é realizado por uma construtora que, por essa atividade, recebe um valor denominado “taxa de administração”, que pode ser fixo ou um percentual de todos os custos incorridos pelo dono da obra.

A construção por administração é legalmente típica somente no âmbito das incorporações imobiliárias (Lei 4.591/1964), em que o condomínio de adquirentes das unidades realiza a contratação de todos os fornecedores e de uma construtora para geri-los. Ocorre que tal modelo pode ser utilizado em qualquer tipo de obra, como logísticas, industriais, residenciais, educacionais, hospitalares, entre outras, e não somente no âmbito das incorporações imobiliárias. Para esses outros casos, não há previsão legal específica e os contratos são regidos pelas regras da Prestação de Serviços, artigos 593 a 609 do Código Civil.

Mesmo assim, trata-se de um tipo de contrato amplamente utilizado e que tem como característica o fato de que todos os custos previstos e contratados são abertos pela construtora (open book).

Quanto à responsabilidade pelos custos, a prática comercial criou três tipos de construção por administração: pura, preço alvo ou preço máximo garantido. Na chamada “administração pura”, a construtora não possui responsabilidade sobre o custo final da obra e por tal fato não é penalizada ou bonificada. Na “administração por preço alvo”, a construtora é bonificada se o custo final da obra for inferior ao preço alvo, mas não é penalizada se ele for superior. Já na “administração por preço máximo garantido”, a construtora é bonificada se o custo final da obra for inferior ao “PMG” e penalizada se for superior, deixando de receber a sua taxa e sendo obrigada a custear a obra até a sua conclusão. A diferença entre o preço alvo e PMG é o custo final da obra, portanto, caso exista, é dividida entre as partes conforme o percentual previsto no contrato.

Definições da RECEITA FEDERAL

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